El Diario Oficial publicó el viernes 2 de octubre, en su edición N° 44.564 B, el Decreto Supremo N° 68 de 2026 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). La Contraloría tomó razón con alcances el 1 de octubre, mediante el oficio N° OF186904/2026, publicado en la misma edición. Lo publicado coincide con la descripción que la Contraloría hace del reingreso del 16 de septiembre en su oficio: el coeficiente 1,4 queda asociado a estaciones de metro, tren y teleférico y a vías expresas y troncales, y el texto final retiró el coeficiente 2 y las paradas de buses en corredores.
Densidad: el divisor baja a 2,8 y a 1,4 en tres situaciones
El artículo 2.1.22 reemplaza el 4 por 2,8 como número de habitantes por vivienda para pasar de densidad a viviendas. El decreto lo funda en el Censo 2024: el promedio de personas por hogar pasó de 4,0 en 1992 a 2,8 en 2024, y los hogares unipersonales llegan a 21,8%.
El coeficiente baja a 1,4 cuando el proyecto está en una de tres situaciones:
Hasta 600 metros de recorrido peatonal, por vías de tránsito público, de una estación de metro, tren, teleférico o similar. Las estaciones proyectadas cuentan cuando la obra de la estación o de su tramo tiene contrato de construcción o concesión adjudicado.
Con su acceso dentro de una franja de 400 metros de ancho total, 200 a cada costado del eje de una vía expresa existente.
Con su acceso dentro de una franja de 200 metros de ancho total, 100 a cada costado del eje de una vía troncal existente.
El 1,4 se aplica al proyecto que cumple la situación, cualquiera sea el tamaño de sus viviendas.
Coeficiente | Viviendas por hectárea con 400 hab/ha | Frente al factor 4 |
|---|---|---|
4 (anterior) | 100 | base |
2,8 | 142,9 | 43% |
1,4 | 285,7 | 2,86 veces |
Conversión desde viviendas por hectárea
Un nuevo inciso permanente del artículo 2.1.22 ordena los planes reguladores comunales que fijan la densidad en viviendas por hectárea. Ese valor se multiplica por 4 y el resultado pasa a ser la norma sobre la cual se aplica el 2,8 o el 1,4. Un PRC con 100 viviendas por hectárea equivale a 400 habitantes por hectárea, y rinde 142,9 viviendas con 2,8 o 285,7 con 1,4. El texto nombra a los planes reguladores comunales.
Estacionamientos
Con el artículo 2.4.1, los proyectos de vivienda o de equipamiento clase servicio que estén en alguna de las tres situaciones del 2.1.22 pueden rebajar hasta la mitad la dotación de estacionamientos que pide el instrumento de planificación comunal. Los condominios de viviendas de interés público siguen el artículo 60 de la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, que pide como mínimo un estacionamiento por vivienda.
Conjunto armónico
La condición de dimensión parte en 2.500 m² de terreno. Salen del articulado la condición de uso y el artículo 2.6.6. El terreno enfrenta una vía de 20 metros entre líneas oficiales con un frente mínimo de 20 metros, y desde 5.000 m² esa vía suma una calzada mínima de 14 metros. Los artículos 2.6.5 y 2.6.7 permiten exceder hasta en 75% la constructibilidad del plan regulador cuando el proyecto es de viviendas de hasta 90 m² y está en una de las situaciones del 2.1.22. El 2.6.9 permite exceder hasta en 50% la altura máxima con viviendas de hasta 90 m² en predios con un frente mínimo de 20 metros a vías expresas o troncales. El plan regulador puede disminuir hasta en 25% los incrementos de los artículos 2.6.5, 2.6.7 y 2.6.9, solo en zonas de conservación histórica (art. 2.6.19).
IMIV y riesgo
En el artículo 1.5.1, la resolución que aprueba un IMIV de categoría mayor es requisito del permiso. En los IMIV básico e intermedio, esa resolución pasa a ser requisito de la recepción definitiva. En el artículo 2.1.17, el estudio fundado de riesgo lo elaboran y firman profesionales especialistas, con las metodologías que fije la División de Desarrollo Urbano por circular. La Dirección de Obras verifica la firma, la forma y la aprobación del organismo competente, y el mérito técnico corresponde a los especialistas y a ese organismo. En sus alcances, la Contraloría precisa que la DDU define qué profesionales especialistas elaboran estos estudios.
Reconstrucción
El artículo 5.1.1 habilita permiso de edificación y recepción simultáneos para proyectos estatales de reconstrucción de viviendas en zonas decretadas afectadas por catástrofe. En ese régimen, las normas urbanísticas exigibles son las de riesgo, las de protección de valor natural y patrimonial, las franjas del artículo 60 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y las declaratorias de utilidad pública. El artículo 7.2.1 entrega a la SEREMI de Vivienda la facultad de autorizar excepciones a las obligaciones de urbanización, y la Dirección de Obras las aplica. El artículo 7.2.3 exime a los loteos con construcción simultánea de viviendas del numeral 6 del artículo 3.1.5, y exime de distanciamientos y rasantes a la vivienda singular en un predio existente a la fecha de declaración de la zona.
Permisos en curso
Los proyectos con permiso de edificación otorgado antes de la entrada en vigencia del decreto que esperan recepción definitiva pueden acogerse a las nuevas normas mediante una modificación de proyecto del artículo 5.1.17. El aumento de superficie edificada llega hasta 20% de lo autorizado, con destinos admitidos por las normas vigentes al pedir la modificación. La ventana dura dos años desde la entrada en vigencia.
Criterio para evaluar
La cifra de densidad del plano queda igual y rinde más viviendas. La cabida parte ahora por la ubicación: cuántos metros de recorrido peatonal hay hasta la estación, dónde cae el acceso respecto del eje de la vía expresa o troncal y qué tamaño tienen las unidades. Con esas tres respuestas se sabe qué coeficiente rige, cuántos estacionamientos pide el proyecto y cuánta constructibilidad y altura suma el conjunto armónico. Para un permiso en curso, la misma lectura dice si conviene modificar dentro del 20%.
Dónde entra FRANK
FRANK ya reconoce la norma de 2,8 habitantes por vivienda como supuesto de la cabida y ver cuántas viviendas más caben cuando la densidad del plan está en habitantes por hectárea o bien de 1,4 a menos de 600 mts. Conviene recalcular primero los terrenos que tu equipo ya evaluó con el factor 4.
Es tu momento de repensar banco de suelo, podrias tener la siguiente inversión inmobiliaria sin saberlo.
Fuentes
Contraloría General de la República, oficio N° OF186904/2026, 1 de octubre de 2026, publicado en la misma edición.