El Ministerio de Vivienda y Urbanismo elaboró una modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones —OGUC— que podría cambiar de manera relevante la evaluación de terrenos y proyectos habitacionales en Chile.

La propuesta modifica reglas sobre densidad, estacionamientos, constructibilidad, altura y conjuntos armónicos, con beneficios adicionales para ciertos proyectos ubicados cerca del transporte público. También incorpora medidas específicas para acelerar la reconstrucción en zonas afectadas por catástrofes.

Aunque el documento contempla numerosas modificaciones, estos son sus principales efectos potenciales para el desarrollo inmobiliario.

1. Más viviendas para una misma densidad

Uno de los cambios más importantes corresponde a la forma de transformar una densidad expresada en habitantes por hectárea en un número máximo de viviendas.

La propuesta reduce el coeficiente general desde 4 a 2,8 habitantes por vivienda.

Por ejemplo, en un sector donde el plan regulador permita una densidad de 1.000 habitantes por hectárea:

  • Con el coeficiente actual de 4 habitantes por vivienda, el máximo teórico sería de 250 viviendas por hectárea.

  • Con el nuevo coeficiente de 2,8, aumentaría a aproximadamente 357 viviendas por hectárea.

Esto equivale a un incremento teórico de 42,9% en la cantidad máxima de viviendas, sin modificar la densidad establecida por el respectivo instrumento de planificación territorial.

La propuesta incorpora, además, coeficientes especiales de 2 y 1,4 habitantes por vivienda para determinados proyectos vinculados a infraestructura de transporte público.

Bajo una densidad de 1.000 habitantes por hectárea, estos coeficientes podrían elevar el límite teórico a 500 y 714 viviendas, respectivamente.

Sin embargo, esto no significa que todos esos proyectos puedan construir efectivamente esa cantidad de unidades. La cabida seguirá limitada por la constructibilidad, la altura, la ocupación de suelo, las rasantes, los distanciamientos, las circulaciones y la superficie de las viviendas.

2. Menos estacionamientos cerca del transporte público

La propuesta permite que ciertos proyectos próximos a estaciones, corredores y vías con transporte público reduzcan hasta en 50% la cantidad de estacionamientos exigida por el instrumento de planificación territorial.

Este cambio puede tener un efecto relevante sobre la factibilidad económica de un proyecto, especialmente cuando los estacionamientos requieren varios niveles subterráneos.

Una menor exigencia puede reducir:

  • Excavaciones y movimientos de tierra.

  • Muros de contención.

  • Superficie construida no vendible.

  • Costos estructurales.

  • Complejidad de ejecución.

En algunos terrenos, la principal restricción de la cabida no es la densidad, sino la dificultad de resolver los estacionamientos dentro del predio. En esos casos, esta modificación podría ser más importante que el aumento del número teórico de viviendas.

3. Mayores beneficios de constructibilidad y altura

El documento también modifica disposiciones aplicables a conjuntos armónicos y proyectos habitacionales próximos al transporte público.

Dependiendo del tipo de proyecto y de las condiciones que cumpla, se contemplan incrementos de constructibilidad de 50%, 75% y hasta 100%, además de beneficios de altura que podrían alcanzar un 50% adicional.

Estos incentivos se vinculan con factores como:

  • Destino habitacional.

  • Proximidad al transporte público.

  • Emplazamiento frente a determinadas vías.

  • Desarrollo de viviendas económicas o de hasta 90 m².

  • Cumplimiento de las condiciones para acogerse a conjunto armónico.

La propuesta también reduce, en uno de los supuestos de conjunto armónico, la superficie mínima requerida desde cinco a tres veces la superficie predial mínima. Esto podría permitir que terrenos de menor escala accedan a beneficios que actualmente están reservados a paños más grandes.

4. El impacto no será igual para todos los terrenos

El cambio normativo puede aumentar el potencial de algunos terrenos, pero su efecto dependerá de cuál sea la restricción dominante de cada proyecto.

Un terreno podría admitir un 43% más de viviendas por densidad y, aun así, mantener prácticamente la misma cabida porque ya agota su constructibilidad.

Otro podría beneficiarse principalmente por la reducción de estacionamientos.

En un tercer caso, la combinación de mayor densidad, constructibilidad y altura podría modificar sustancialmente la superficie vendible, el número de unidades y la evaluación económica.

Por eso, no basta con aplicar el nuevo coeficiente. Es necesario recalcular integralmente la cabida y determinar qué norma limita realmente el proyecto.

Una modificación breve en materia de reconstrucción

El decreto también incorpora procedimientos especiales para acelerar proyectos públicos de reconstrucción en zonas afectadas por catástrofes.

Entre ellos se contemplan mecanismos para simplificar estudios de movilidad y riesgo, anticipar determinadas obras preliminares y facilitar la reposición de viviendas, urbanización y equipamientos.

El detalle completo puede revisarse en el documento disponible al final de esta nota.

¿Cómo puede ayudar Urbanamente?

En Urbanamente estamos construyendo FRANK, una plataforma que integra normativa, territorio, mercado y evaluación económica para analizar cómo este tipo de modificaciones afecta un terreno específico.

El objetivo no es solo identificar que una norma cambió, sino responder preguntas concretas:

  • ¿Cuántas viviendas adicionales pueden materializarse?

  • ¿Qué restricción sigue limitando la cabida?

  • ¿Cómo cambia el proyecto si disminuyen los estacionamientos?

  • ¿Es posible utilizar un beneficio de altura o constructibilidad?

  • ¿El aumento de unidades mejora realmente el margen?

  • ¿Qué terrenos podrían verse favorecidos por la modificación?

La oportunidad no está únicamente en una mayor capacidad normativa. Está en identificar dónde esa capacidad puede convertirse en un proyecto viable.

[Revisar el documento oficial completo]

Este análisis se basa en el texto del decreto revisado. Su aplicación deberá confirmarse conforme al estado definitivo de su tramitación, toma de razón y publicación oficial.